토지이용계획의 개요 및 수립과정

토지이용계획은 토지에 적합한 용도와 시설을 찾는 계획이며, 사업 목적에 맞는 입지를 결정하는 계획인 동시에 최적의 토지이용 질서를 부여하는 계획이다. 토지이용계획은 도시, 단지 및 지구단위, 그리고 건물 등 대상지 규모에 따라 강조점은 다르지만, 시민의 삶의 질 향상과 도시경쟁력 강화, 그리고 환경과 공존하는 지속가능한 개발 등 토지의 최적 이용에 목표를 두고 있다. 도시차원으로 갈수록 안전성, 보건성, 쾌적성 등 공공으 이익이 중시되며, 건물 차원으로 갈수록 안정성 ,보건성, 쾌적성 등 공공의 이익이 중시되며, 건물차원으로 갈수록 효율성, 편의성, 경제성 등 사업성이 중시되는 경향이 있다.

토지이용계획은 일반적으로 입지계획, 시설 및 규모 계획, 그리고 입지배분 계획으로 분류된다. 입지 계획은 비젼이나 목표 그리고 시설의 종류와 규모에 적합한 사업의 대상지를 찾아내는 일련의 작업이다. 행정중심복합도시나 도청의 이전 적지 뿐만 아니라 신도시의 입지를 찾아내 는 일련의 작업이 입지계획의 사례이다. 기업이 사업전략을 수립한 후 여기에 적합한 사업 대상지를 찾아내는 계획도 입지계획의 범주에 속한다. 입지계획의 결과는 사업 대상지의 행정구역상 위치., 형상 등으로 표현될 수 있다.

 

시설 및 규모 계획은 사업 대상지에 도입되어야 하는 시설의 종류와 규모를 예측하는 작업이다. 도시재생에 필요한 기능의 설정, 미활용 토지의 활용 계획, 도시전략사업 계획, 그리고 공공시설의 적정규모예측 등이 시설 및 규모 계획의 범주에 속한다. 일반적으로 도시 차원의 시설은 주거, 상업, 공업, 녹지 시설과 기반시설(교통시설, 공간시설, 유통공급시설, 공공문화체육시설, 방재시설, 보건위생시설, 환경기초시설) 등이다. 단지 및 지구단위 차원의 시설은 단지의 조성 목적에 따라 주거단지, 공업단지, 복합단지에 필요한 시설로 계획되며, 건물 차원의 시설은 법규상 허용요도 및 사업 주체의 희망, 그리고 사업성 등에 의하여 결정된다.

 

규모계획은 시설의 이용 빈도나 단위 크기게 따라 결정되는데, 일반적으로 도시차원의 규모계획은 인구 및 경제 활동의 크기에 의하여 결정되며, 건물 차원의 규모계획은 법규상 건폐율이나 용적율에 의하여 걸정된다. 도시차원에서는 시설예측보다는 규모의예측이 상대적으로 중요하며, 건물차원에서는 규모의 예측보다는 시설의 예측이 상대적으로 중요하다. 왜냐하면 도시차원의 시설은 용도지역별 시설과 기반시설로 큰 차이가 엇기 때문이며, 건물 차원의 규모는 입지에 따라 이미 용적율 등으로 구모가 결정되었기 때문이다., 시설 및 규모 계획의 결과는 시설의 종류와 시설별 면적 또는 개수로 표현된 토지이용계획 표이다.

 

입지배분 계획은 시설 및 규모 계획에서 산출된 용도별 면적과 시설을 공간에 평면적으로 혹은 입체적으로 배분하는 것이다. 평면적으로는 공간구조 와 연결체계가 구축되고 , 입제적으로는 단지 및 지구단윅획과 건물계획 등을 통하여 밀도가 배분된다. 도시차원의 대규모 배치계획 일수록 공간구조와 연결체계 등 평면적인 계획이 중시되며, 건물 차원의 소규모 배칙획일수록  입체계획이 중요하다. 배치계획의 결과는 토지이용계획도가 되며, 이는 완성된 토지이용걔획의 표현이다.

 입지계획은 사업의 기본방향이나 현황분석을 기초로 대상지의 위치나 크기가 결정되고, 시설 및 규모계획과 긴밀한 관계를 가지며 설정된다. 시설 및 규모계획은 연구 및 경제계획을 토대로 이루어지고, 대상지가 시서로가 규모를 수용 지원할 수 있는지 등을 검토하게 된다. 입지배분계획을 수립하기 위해서는 대략적인 교통망과 공원 녹지 계획 등으 포함해야 하며, 궁극적으로는 교통계획, 공원 및 녹지계획,. 기반시설계획 등과 연계된다. 따라서 토지이용계획은 넓은 의미에서 도시계획과 큰 차이가 없으며, 협의적으로는 배분계획을 중시하는 계획이다.

 

2., 토지이용계획의 수립과정

토지이용계획은 일반적으로 기본방향-대상지 선정(입지계획)- 수요예측(시설 및 규모계획)-입지배분계획- 집행계획 및 실행을 통하여 완성된다. 사업의 방향에 따라 기본목표가 설정되면 입지계획을 통하여 대상지가 결정되고, 인구와 경제활동에 적합한 시설의 종류와 규모의 예측을 통하여 시설 및 규모 계획이 수립된다. 이를 토대로 시설의 공간적인 배치가 이루어진 토지이용계획의(안)이 성안되고 이를 용지지역지구제, 지구단위계획, 도시계획시섥획, 도시개발사업계획 등의 집행계호기을 통하여 실행 완성된다. 부문계획으로서 토지이용계획은 기본방향과 실행계획을 제외한 대상지 선정-수요예측 입지배분계획을 중점적으로 다룬다. 토지이용계획으 수립과정은 그림과 같으며, 구체적인 내용은 다음과 같다.

 

기본방향->대상지선정->수요예측->입지배분->집행계획 및 실행

 

2-1 기본방향 설정단계

이 단걔는 사업의 비젼과 목표를 설정한다. 도시계획에서도 다루는 내용이지면, 토지이용에 직접적인 영향을 주므로 다시한번 검토하게 된다. 비젼은 사업이 궁극적으로 지향하는 방향을 의미하며, 행정중심복합도시의 경우 국가 균형 발전선도도시 또는 세계적인 시범도시 등과 같은 위계를 갖는다. 목표는 비젼을 구체화하는 것으로 복합형 행정자족도시. 쾌적한 친환경도시, 살기좋은 인간중심도시, 품격높은 문화정보도시 등으로 제시되었다. 비젼과 목표는 계획지표로 구체화되며, 토지이용걔획 전반에 직 간접적으로 영향을 주게된다.

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2-2 대상지 선정단계

이 단계는 사업의 기본방향에 적합한 대상지의 위치, 크기, 형상 등을 찾는다. 대상지를 확정하는 단계로 , 대상지의 후보군 설정, 현황조사, SWOT 분석, 평가, 계획구역 확정 등으로 수행된다. 대상지의 후보군은 사업의 기본 방향에 적절한 위치를 설정한다. 현황 분석은 사업의 위치, 자연현황, 사회경제적 현황, 토지이용 및 교통현황, 관련계획 및 법제 현황, 환경현황 등을 분석한다. 이르 ㄹ통하여 대상지의 강점, 약점, 기회, 위협 요인 등 SWOT분석이 이루어지고, 이에 기초하여 계획 구역이 확정된다. 계획구역이 확정되면 다시 현황조사, SWOT분석과 펴악 등을 통하여 대상지의 가능성과 문제점 등을 구체화 하게 된다. 일반적으로 기존 도시의 토지이용걔획 구역은 도시계획 예정 구역이 되며, 계획이 구체화되면서 부분적으로 변경되기도 한다.

 

2-3 수요예측 단계

이 단계는 대상지에 도입되어야 하는 시설의 종류와 규모를 추정한다. 토지이용계호기의 시설 및 규모계획 단계에 해당한다. 시설 예측은 사업의 기본방향에 적합하며, 국내 외 사례외 동향 등을 통하여 시설 후보군을 만들고, 이에 기초하여 전문가나 마케팅 조사를 토앟여 스크리닝 한다. 도시의 시설에는 주거시설, 상업시설, 공업시설, 녹지시설, 공공기반시설 행정/교육/체육/문화/의료/복지시설 등의 일반적인 시설이 포함되며, 도시의 기본방향이나 특성에 따라 시설이 추가되기도 한다. 시설계획은 계획 대상지를 확정 변경하거나 규모계획을 수립할 때 직간접적으로 반영되며, 배분계획도 영향을 준다. 규모계획은 시설계획에 기초한 주거, 상업, 공업, 녹지, 공공기반시설 및 시설용지의 면적을 추정하는 단계이다. 이눅와 경제활동 예측을 통한 전체 도시 활동량을 예측하고, 시설별 목표 지표를 토대로 용도지역별 시설별, 기반시설별로 필요한 용지면적을 추정하는 단계이다. 사웆인구 및 유동인구의 예측 자료가 주요지표가 된다. 예측된 인구를 통하여 주택용지 면적이 추정되고 경제활동의 예측에 따라 상업 및 산업용지 등의 수요가 추정된다. 시설용지 등은 법적인 기준이나 목표 지표에 기준을 두고 추정된다. 원단위법, 회귀분석, 계량경제모형,투입산출모형, 중력모형 등이 사용되기도 한다.

 

2-4 입지배분 단계

이 단계에서는 시설 및 규모계획의 결과물을 대상지에 배치한다. 우선적으로 사업 대상지의 분석에 기초하여개발 가능지와 불능지. 그리고 유보지 등을 결정하고 개발 가능지를 중심으로 활동 및 규모 계획의 결과를 분산배치하는 틀을 짜게 된다. 용조별 입지 가능지를 분석한다. 대상지의 현황과 장단점을 이해하고, 도시의 공간구조와 연결체계를 완성하는 과정이다. 이 과정에서는 주요 건물과 주요 지역의 세부계획과 입제체계획을 고려하게 된다. 배치의 기본방향, 공간구조 및 생활권구상, 용도별 배치 등을 수행한다. 구상설정과 평가 등을 통하여 토지이용걔획(안)이 설정된다.

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2-5집행 계획 및 실행단계

이 단꼐는 만들어진 토지이용계획(안)에 법적 행정적인 효력을 부여하여 계획안을 실현시키는 단계이다. 물리적 법적 규제, 조세나 시설정비 등의 간접적 수단이나 개발사업 등의 직접적 수단을 통하여 토지이용계획이 실행된다. 법적으로 용도지역지구제, 지구단위계획, 도시계획시설계획, 도시개발사업 계획 등의 집행 수단이 있다.

 

이상의 일반적인 토지이용계획 수립과정은 일반통행적인 작업이 아니며 상호의 환류가 필요하다. 기본방향, 대상지 선정, 수요예측, 입지배분, 그리고 집행계획 및 실행은 상호 영향을 준다. 도시차원의 토지이용계획은 대상지가 결정된 상태에서 기본방향의 설정과 규모예측 등이 중요한 토지이용계획 대상이며, 지구 및 건물 차원으로 규모가 작아질수록 시설계획이나 입지배분 등 입제계획이 중요한 토지이용계획의 대상이 된다. 상황과 여견, 그리고 목적에 따라 토지이용걔획 수립 단계별 강약이 조절되기도 한다. 또한 토지이용계획은 교통계획 , 인구 및 주택계획, 공원 및 녹지계획 , 경관계획, 기반시설계획 등과 상호밀접한 관계를 가지며 계획된다. 토지이용ㄱ획 수립은 지구단위의 계획을 종합한 상향적 접근과 도시차원의 지표를 지구 차원으로 배분하는 하향적 접근으로 진행된다.